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深圳楼市逆转回暖?“热闹”背后真相是什么
来源:国民经略 作者:凯风 点击:38次 发布日期:2018/11/29 23:47:49

离2019年只有30多天,深圳楼市突然热闹了起来。

就在这两天,深圳西部的几大网红楼盘集中上市。

11月28日,万科星城开启网上选房,半小时卖出1900套,销售金额突破70亿元,且打破深圳有史以来的单盘销售记录。

无独有偶,就在两天之前,同一区域的华强城也引来众多认筹,当天售出1000套左右,去化率超过八成。

一时间,许多人惊呼,深圳楼市逆转回暖。

真相到底是什么?

01、“热闹”背后,真相是什么

这是一场在深圳西部的刚需厮杀战。

有热闹,但没狂热。

说有热闹,是因为认筹人数的确超出预期。说没有狂热,是因为两大网红盘的售价都远远低于预期。

华强城作为地铁盘,一直都备受关注,此番售价为4.6万元,远远不及之前的吹风价5万元。

万科星城的售价为4.39万,而且还有累计13万的优惠,加上5楼以上全部一口价,促销回笼资金的意图昭然若揭,而周边的二手房均价超过4.6万元。

即便提供如此之大的优惠,万科星城3337套的推盘,仅仅卖出了1900套左右,去化率不足6成,这个成绩算是差强人意。

值得一提的是,这两大网红神盘,处于深圳宝安沙井片区,这一片区目前概念泛滥,海洋新城、大空港规划、新会展中心、前海自贸区扩容、广深科技走廊……无论概念能否落地,都会对市场产生一定刺激作用。

所以,这两大网红盘的热销,是区位优势和价格优势的正常体现。便宜从来都是硬道理,没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格。

深圳新房市场的热闹,说明的无非还是这个老道理。

02、深圳二手房:量价齐跌进行时

一线城市的市场究竟如何,还是要看二手房。

这是因为,北上广深等城市早已进入存量房时代,二手房交易量远远超过一手房。相比于一手房价格受到诸多限制,二手房随行就市,更接近真实的市场预期和楼市行情。

根据中原地产的监控数据,深圳二手房量价齐跌趋势已经确立。

从成交量上看,二手房成交已经腰斩。8月份深圳二手房成交量高达7200套,到了11月月底,当月成交量仅为3303套,相比8月份已经腰斩。

这一数字,创下除春节之外20个月以来的新低。

从价格上看,深圳楼市正处于高位盘整状态。

据中原地产数据,排除4月份因市场成交热度调整的波动,从9月开始,深圳二手房均价开始走跌,从9月的52867元下降到11月的52143元,跌了1.5%左右,处于高位盘整状态。

价格虽然跌得不多,但深圳多数楼盘报价正在持续松动。

根据中原报价指数,就在最近一周,在调整报价的楼盘中,有六成调低了报价。

央视也关注到深圳楼市的降温,以“深圳二手房量价走低,房产中介生存难”为题进行了专题报道。

显然,成交量大幅下滑,价格随之从高位盘整不断向下,报价持续松动,这说明深圳楼市仍在调整轨道,离回暖还有很长距离。

03、深圳城市基本面

深圳楼市,在全国具有风向标意义。

2015年,当大多数城市仍为高库存所累时,深圳房价就已率先反弹,并且在2016年就创造出翻倍行情。与深圳一百公里之外的广州,则是到了2017年,才实现翻倍行情。

作为一线城市,深圳经济竞争力强劲。自从2016年GDP超过广州以来,与广州之间的GDP差距就在不断扩大,经济第三城地位日益巩固。

尤其是当经济面临下行态势,工业增速下滑,出口增速下滑,一二线城市普遍面临调整的阵痛,以互联网产业和高新科技产业为主的深圳,仍能保持高速增长。

值得一提的是,深圳的人口增速在全国一直保持前列。2017年,深圳人口流入超过60万人,在全国排名第一,城市吸引力毋庸讳言。

与北上广相比,深圳更加独特的一点是,城市面积相对较小,土地资源严重不足,人口与土地资源的紧张态势有增无减。

与广州相比,深圳与广州人口总量相当,但深圳城市面积仅有广州的1/3,每年的土地供应量不到的一半,此消彼长之下,供求必然严重失衡。

所以,从经济、人口和土地基本面来看,深圳房价虽然高居不下,但抗跌性相对较强。

04、深圳之忧:楼市杠杆率冠绝全国

深圳基本面良好,但在楼市上却存在极大的隐忧。

这一隐忧,就是居民债务过高,杠杆居高不下,成为未来房价的最大制约。

如果以贷款余额/存款余额来衡量楼市杠杆率,不难发现,深圳楼市杠杆率高达167%,冠绝全国。

与之相比,同为一线城市的上海的杠杆率仅为78%,北京只有58%。

在全国各大城市里,唯一能与深圳相抗衡的也仅有厦门一地。2018年6月,厦门的居民杠杆率高达178%。

今年下半年,厦门房价率先由涨转跌,市场之冷,创下二线城市之最。迄今为止,厦门房价从最高点已经跌了15%-20%。

同理,深圳居民已经没有太大加杠杆的空间了。

延伸阅读:

2019年,中国房地产市场确定的8大趋势

一线城市新盘滞销,二线热点城市割肉卖房,地方政府设立房价涨跌报备制度……种种迹象表明,无论是购房者,还是开发商,包括地方政府,对房地产市场只涨不跌的预期正在改变。

房地产市场的变化,与从中央到地方的持续调控密不可分。分类调控、因城施策等多种调控政策力度不减,一些地方还推出了“限购、限售、限价、限商、限贷”等综合性政策措施,遏制了房价快速上升的苗头,政策效应不断显现,楼市虚火几已熄灭。

在未来一段时间内,只要各级政府继续不放松调控政策,房地产市场的平稳运行将成为大概率事件。

中原地产首席分析师张大伟发文称,还有30多天就到2019年,2018年不论如何扑腾,楼市已成定局。

张大伟认为,2019年中国房地产市场确定的8大趋势:

1:政策底部已经出现,市场底部何时出现未知!

2:房地产民企思考如何活下去,非民企拿地占主流;

3:2017-2018年是发愁如何买房,2019年将是如何退房;

4:地王售价与地价倒挂将普遍出现;

5:资金价格逐渐降低,开发商融资难有所缓解;

6:租赁企业将大量倒闭;

7:2018年是转折点,2019年是小年;

8:2018-2019年房屋质量历史最差,快周转下,各种质量问题的爆发概率更是越来越高。

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